advocat77rus (advocat77rus) wrote,
advocat77rus
advocat77rus

Category:

АЗЫ АРЕНДЫ: ВСЁ ПО ЗАКОНУ

Журнал "Салонъ Недвижимости" август 2011
_______________________________________________________________________________________

Почти каждому рано или поздно, касается ли это своей недвижимости или недвижимости друзей или близких, приходится сталкиваться с проблемой сдачи или найма жилого помещения. Как сделать это Правильно?

Юридические аспекты аренды освещает адвокат Андрей СТУДЕНЕЦКИЙ

В отношении сдачи или аренды жилья внаем есть одно очень важное правило: никогда не де­лайте это сами, обратитесь за помощью к профессионалам. Безусловно, прежде чем заключать договор с агентом, нужно узнать — настоящий профессионал перед тобой или человек случайный, и главное — честный ли он? свидетельство о регистрации и количество компьютеров в офисе агентства, конечно, не показатель профессионализма. «доверяй, но прове­ряй» — гласит мудрость, поэтому, прежде чем заполнять какие-либо документы и звонить в риелторское агентство, лучше разобраться в правовой природе процесса найма жилого помещения, чтобы пони­мать смысл манипуляций профессионала и твердо знать свои права и обязанности в дальнейшем. Тогда и заключение договора — наиболее важный, первый этап длительного, возможно, многолетнего пе­риода взаимоотношений — будет удачным и перспективным и иметь для вас простой и ясный смысл, не являясь при этом пу­стой формальностью.

Правоустанавливающие доку­менты по договору найма жилого помещения одна сторона «собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется пре­доставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем» — гласит Гражданский кодекс российской Федерации. кстати, существует нюанс в названии договора: «договор аренды» и «договор найма» отличаются. когда речь идет о жилом помещении, гражданам оно предоставляется по «договору найма», а юридическому лицу жилое помещение передается по «договору аренды». однако для темы этого материала это не столь важно: понятия «наем» и «аренда», «на­ниматель» и «арендатор» вполне можно считать синонимами.

в зависимости от того, находится ли квартира в собственности у наймодателя или он сам владеет ей на основании догово­ра социального найма, будут различаться и виды заключаемых договоров. в первом случае, если квартира приватизирована, куплена, унаследована, т.е. находится в вашей собственности, будет заключаться договор найма. наймодателем в таком договоре будет выступать собственник по­мещения. если квартира не приватизиро­вана, то собственником квартиры является государственный, либо муниципальный орган, реже — ведомство. для простоты будем называть такие квартиры просто не­приватизированными.

Чтобы не попасть впросак сразу, первое, что необходимо при найме жи­лья, это проверить необходимые право­устанавливающие документы — право хозяина квартиры сдавать вам жилье в пользование. право собственности под­тверждают следующие документы: свиде­тельство о собственности, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию. современное развитие полиграфии по­зволяет исполнить трудно отличимые копии почти любого документа, кро­ме того, мошенники могут использовать «утерянные» документы, либо их ду­бликаты. для абсолютной уверенности в том, что помещение принадлежит тем лицам, которые значатся в представлен­ных арендодателями документах и отсут­ствуют какие либо ограничение на сдачу помещения внаем, получите в органе, регистрирующем права на недвижимость, выписку о собственности на сдаваемое помещение. подобная выписка выдает­ся по запросу любому обратившемуся и полностью развеет или подтвердит ваши опасения в данном вопросе.

если квартира не приватизирована, наниматель должен вам представить, а для пущей уверенности сходите вместе с ним и получите вместе выписку из домовой книги ознакомившись с выпиской из домовой книги, вы увидите, кто зарегистрирован на данной жилплощади. следует обра­тить внимание, что если собственников несколько, то сдавать жилое помещение внаем можно только в том случае, если все собственники согласны на это. согласие будет выражаться в том, что они подпишут договор найма от имени наймодателя, либо уполномочат кого-либо сделать это от свое­го имени. в подобной ситуации следует по­просить в качестве приложения к договору приобщить копии доверенностей.

в случае, когда хозяин квартиры сам является нанимателем, следует заключать «договор поднайма». основной особен­ностью данного вида договоров является то, что собственник помещения (государ­ственный или муниципальный орган, уч­реждение и т.п.) должны дать согласие на сдачу в поднаем жилого помещения. само собой, что все совершеннолетние, зареги­стрированные в данном жилом помещении должны согласиться на сдачу квартиры в поднаем. при этом следует избавиться от распространенной ошибки, что ответствен­ный квартиросъемщик имеет какие-либо дополнительные полномочия по сравнению с остальными проживающими. все имеют равные права, обязанности и несут равную ответственность.

наймодателю, владельцу и привати­зированной и неприватизированной квар­тиры, тоже стоит внимательно отнестись к проверке личности будущих жильцов. сделайте хотя бы самое простое — про­верьте документы и оставьте у себя копии заполненных страниц паспортов всех на­нимателей.

договор договор найма жилого поме­щения заключается в письменной форме. Это обязательно, и других вариантов быть не может. договор нужен и нанимателю, и наймодателю. регистрировать его не требуется, а нотариально удостоверить или нет, решайте сами. закон обязательного нотариального удостоверения не требует, оставляя это на ваше усмотрение.

заключая договор, стороны вправе включать в него те или иные положения по своему желанию, максимально оговари­вая важные для себя требования и пред­восхищая возможные, по их разумению, обстоятельства. Тем не менее следует пере­числить те пункты, которые необходимы или желательны в любом договоре найма.

Жилое помещение должно переда­ваться для проживания и в состоянии, пригодном для проживания. следует указать конкретно, кто будет прожи­вать в данном помещении. если это не оговорить при заключении договора, то на вселение иных лиц, включая членов семьи, потребуется получать письменное разрешение наймодателя. Исключение законом сделано только для несовершен­нолетних детей, согласие на вселение которых не требуется. решите и зафик­сируйте в договоре, как вы относитесь к тому, что в квартире будут проживать кроме людей животные.

договор найма может быть заключен на срок до пяти лет. если срок договора не указан, договор считается заключенным на максимальный срок, на пять лет.

размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон. произвольное одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается. Исходя из этого, сторонам договора стоит определить с какой пери­одичностью и в каком размере может из­меняться величина платы за помещение. кроме арендной платы как таковой, в до­говоре найма необходимо предусмотреть, кто несёт бремя расходов по содержанию помещения, текущему ремонту и уплате коммунальных платежей, телефона. наи­более часто указанные затраты относятся на счет нанимателя.

оплата арендных платежей может производится различными способами. самый надежный и наименее использу­емый — это оплата в безналичном по­рядке, в настоящее время все же больше принят наличный расчет. при наличном расчете желательно завести ведомость платежей, либо оформлять каждый платеж распиской, в которой указывать дату, сумму и назначение платежа.

стоит заблаговременно составить опись помещения и находящегося в нем имуще­ства, передаваемого арендатору, составить акт при передаче помещения, а в договоре упомянуть этот акт с комментарием от­носительно возврата данного имущества и его состояния.

контроль за состоянием Поме­щения пустяковый вроде вопрос, но сколько он может доставить неприят­ностей. понятно, что собственник поме­щения вправе с определенной регуляр­ностью проверять состояние сданного в наем помещения. в конце концов, это его собственность, да и ответственность перед соседями с него никто не снимал. вместе с тем вселившийся нанима­тель и проживающие совместно с ним лица пользуются неприкосновенностью личной жизни и неприкосновенностью жилища (именно они, а не собствен­ник!) в течение срока действия догово­ра. необходимо знать, что нарушение неприкосновенности жилища является уголовно наказуемым деянием — стоит задуматься, как из счастливого арендо­дателя не превратиться в обвиняемого по уголовному делу. необходимо еще при заключении договора оговорить и зафиксировать периодичность посеще­ний хозяином своей квартиры, указать время таких посещений, либо процеду­ру согласования времени. например, предварительный телефонный звонок,

чтобы в случае необходимости можно было восстановить хронологию собы­тий. немаловажно, кстати, оговорить право нанимателей на смену запираю­щих устройств.

как бы мы не планировали свою жизнь, далеко не только от нас зависит, как она сложится. всяко бывает, поэтому в договоре надо предусмотреть процеду­ру досрочного расторжения договора и возмещения в связи с этим причиненных неудобств. закон связывает возможность досрочного выселения арендаторов с об­стоятельствами, когда хозяину квартиры помещение требуется для личного про­живания. Так оно или нет, проверить бывает трудно, но в договоре в связи с этим необходимо предусмотреть до­статочный срок с момента предупрежде­ния до реального выселения, процедуру предупреждения, а также финансовую компенсацию в связи с доставленными неудобствами.

освещенные здесь вопросы лишь не­многие из возникающих при заключении договора найма жилого помещения. зная структуру и некоторые особенности до­говоров найма, вы сможете продемон­стрировать свое знание предмета. даже общее понимание происходящих про­цессов может помочь избежать некото­рых проблем, а правильно поставленный вопрос может побудить специалиста к более вдумчивой работе по исполнению вашего поручения, ведь ответ показывает глубину ума, а вопрос — его остроту. Удачи.
Tags: аренда квартир. найм. юрист. плата
Subscribe
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 0 comments